今の世の中はどういう状況なのか
■低金利政策がずーっと続いてる
■世帯の構成が単身者中心になっている
■増税政策が次々実施されている（定率減税廃止、特別扶養控除廃止等）
■非正規雇用が増えている
今後の世の中がどう動いていくのか
■増税政策がさらに続く
■シングル世帯がさらに増えていく
■公的年金が機能不全（ベーシックインカム等の代替案あり）
■金融経済における景気動向や物価変動リスクが読みづらい
■財政破綻の可能性
■平均所得水準は下がっていく
ということを踏まえて、マンション経営がどうなのかっていう話を今回はします。
まず金利。
利上げすると国の財政赤字が増えるため、ゼロ金利政策は続くでしょう。
次に増税。
不動産所得の計算における経費部分にどれだけ変更がなされるのかというところがポイントですが、実はここ、最近優遇されるようになりました。
不動産の節税（になるか納税になるか）についての計算式は
■収入（家賃等）－経費（減価償却費やローン利息等）＝不動産所得★
■[会社の給与等の所得＋不動産所得－各種控除]×税率＝税金負担額
となりますが、★をつけた不動産所得部分が「マイナス」になった場合に節税ができます。
減価償却費という、マンション経営の税金計算のうち最も大きな経費（計算上はじき出すだけのオイシイ経費です）部分が、それまでよりも大きく計上できるようになりました。
住まいを人に提供するマンション経営は、「社会的にとても意義のある事業」です。
衣食住の大事な一角を担う住居の所有者に対しては、税金面で優遇されています。
不動産に関する「払う方」の税金についての軽減措置もあります。
■登録免許税
■印紙税
■不動産取得税
■固定資産税
上記の4つの税金については、もう相当長い間軽減措置が継続しています。
役所から「優遇しますよー！」なんて声を上げて言っているわけではありませんが、影ながら応援してくれている一面が垣間見えます。
マンション経営をしていると、税金面でも何かとお得なんですね。
でも、不動産会社からマンションを買う時には消費税がかかります。消費税が上がる前に買っておくのも一手です。
次に単身者世帯の増加。
ひとり暮らしが増えてきますが、若年層が中心なのは間違いなく、そこに高齢の単身者の割合が増えてくる感じになります。
高齢者がひとり暮らしするには、
■生活をサポートしてくれる人の出入りとその安全性の確保
■通路やエレベータのバリアフリー化
■各戸の安否確認システムの導入
■緊急時に対応できる管理体制の強化
など、将来の見通しのある管理会社が管理している、または最初から高齢者が住む想定で建てられているマンションが長期の投資向きです。
2010年代に入ってからは、ワンルームマンションの各戸の専有面積が広めになってきています。エレベータに手すりや車いす使用者用のボタンが付いたりしているマンションも増えてきています。
2000年代は20㎡を少し超えるくらい、90年代は10㎡台が大半でした。昔は本当に「投資」として、住む人が不便でも「家賃さえ取れれば良い」という造りだったんですね。
今でも10㎡台でバス・トイレが一緒のマンションでも需要はあります。
ただし、30年後はわかりません。
先を見越して、将来の需要を想定した投資を考えるのであれば、多少金額が高くても最新仕様のマンションを持ったほうが良いのではないかと思いますね。
次に景気動向について。
結論から言うと、マンション経営の
■現金収益を生む
■それ自体はモノとしての価値を持つ
という二面性が、景気動向や物価変動リスクを回避します。
回避は言いすぎかもしれませんが、少なくとも軽減します。
これについては別の機会に図を用いて記事にしましょう。
最後に、所得水準が下がって非正規雇用が増えること。
つまり、借りるしか選択支が無い人だらけなんです。
ということは、安心して大家さんの立場でいられるということです。
家賃がこの先というか既に危うい公的年金になりますが、その収入源としての確実性が増します。
マイホームを買うかどうかはまったく別次元の話ですが、人に貸すために買うマンションはおおいにアリな話ではないでしょうか。
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