不動産投資って、
■現金を使って資産分散や資産防衛（税金対策等）で一時的に不動産を買う
■現金を使わずに銀行のローンで不動産を買う
の2つの入手方方があります。
まあ他には親から相続でもらえちゃうなんてリア充もいるんでしょうけど（爆発しろよマジで
ってのは半分冗談で、
2番目には、「お金を持っててもあえて自己資金を使わない」という人も含みます。
借入れ金を入ってくる家賃で返す仕組みを作ることで、自分のお金を使わず、他人のお金（銀行のお金と住んでいる人のお金）で自分の資産をゼロから作っていけるのです。
時間とともに借金が自分の資産に変わっていきます。
夢ではなく、現実として。
まさに、「時は金なり」です。
だから、不動産投資のそういうメリットを活かすには、できるだけ若いうちに始めた方がいいんですね。
■25歳から35年ローンで始めれば60歳で完済できます。
■40歳から25年ローンで始めれば65歳で完済できます。
■55歳から・・・遅すぎます。期間が短くなるほど毎月の負担が大きくなりますので。
40歳から35年ローンでも定年退職時点ではローンの残りもだいぶ減ってますので、退職金で余裕で完済できるでしょう。
そうして最終的には、無借金＝家賃が純粋に取れる＆売れば大きな現金に化けるマンションが老後の年金や貯金代わりとして生きてくるのです。
その間に東京の大学に進学する子どもがいれば、子どもに住ませて仕送りを少なくできたりもします。
ローンで持つメリットは自分のお金を使わないだけではなく、ローンを組む時に強制加入させられる生命保険（団体信用生命保険）があるのですが、だいたいローンの金利に含まれていますので実質的な負担はありません。
というか、銀行が損をしないための生命保険なので、銀行が保険料を負担して、マンション購入者と銀行の両方がその保険効果を得られるという仕組みです。
万が一死亡や高度障害となってしまった場合に、ローンが保険金で完済され、マンションの
■所有者の遺族には「無借金」のマンションが残り
■銀行も不良債権を抱えずに済む
という保険です。
「団体信用生命保険」というので覚えておきましょう。
つまり、所有者のリスクを銀行はローンを組む時に保険を用いて軽減してくれているんですね。
最近では、オプションで三大疾病や重度の特定疾患を診断された場合に、保険でマンションの借金が帳消しにできる保険も登場しています。
生保レディから説明を受けても内容を完全に理解できないまま契約し、毎月保険料を払う生命保険がバカらしくなる程です。
一般にはあまりよく知られていませんが、生命保険や医療保険をカバーできるのが意外にもマンション経営（不動産投資）だったのです。
デメリットというかリスクは、賃料が入らずに返済を自分でしなければいけない場合です。
家賃保証システムを採用している賃貸管理会社に丸投げすれば解決しますし、慣れてくると駅前の賃貸不動産屋（エイ●ルやミ●ミニ等）に直接図面を持っていけば募集してくれます。
成約したら仲介手数料を支払うことになりますが、礼金アリで募集してその礼金分を不動産会社に仲介手数料として充当すれば実質タダでできます。
めんどくさかったら、だいたい投資用マンションを販売している会社が賃貸管理もサービスでやっているので、購入から購入後のことまでを任せてしまうのがてっとり早いです。
家賃さえ入ってくれば、それでローンはまかなえてしまいますし、仮に空室期間がたまにあったとしても、その微々たる自己負担分で数千万のマンションを入手できるとなると安いもんです。
ローンを利用できる資産形成としての不動産投資の強みは、他の投資とは一線を画していますね。
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