不動産投資でリア充

不動産投資用のローンは、どこの銀行や金融機関でも扱ってるわけではありません。

主に利用されるのは、

■オリックス銀行
■スルガ銀行
■関西アーバン銀行
■りそな銀行
■東京スター銀行
■シティバンク
■ジャックス
■東芝住宅ローンサービス
■ダイヤモンドアセットファイナンス
■新生プロパティ
■三井住友トラストL&F
■アプラス

といったところが主だったところでしょうか。
年収の制限とかいろいろあります。

一時期外資系が参入していた頃は年収400万円～融資可能でしたが、今は表向きは500万円以上、実際のところは年収700万円以上の上場企業勤務者or公務員or国家資格ホルダーとそれに準じる属性の人となります。

金融機関によって審査の仕方がだいぶ異なるので、詳しく知りたい人は個別に聞いてください。支店長レベルで交渉すれば規定を満たしていなくても通ったり、決算月に審査が甘くなったりします。

不動産業界自体が体質が古いので、金融機関の担当者を接待したりして便宜を図ってもらったりっていうことができちゃう世界なんですね。

まー普通そんなこと知れる機会って無いと思いますけどｗ

「不動産投資」といってもさまざまな種類があります。

■区分所有マンション（ワンルーム～ファミリー）　※区分所有は1戸ずつとほぼ同義
■区分所有店舗・事務所
■アパート
■マンション1棟
■ビル1棟
■戸建て
■倉庫
■工場
■リゾートホテル
■ビジネスホテル
■ラブホテル
■土地
■駐車場

さらに立地や規模などにより管理がラクだったり大変だったりします。もちろん収益とコストのこともしっかり把握しないといけません。税金のこともしかり。

なおかつ、自分がどれだけの時間と労力を要するのかを組み込むと、投資的価値を見やすくなります。

投資というのは「将来的に資本(生産能力)を増加させるために、現在の資本を投じる活動」のことですから、借入で始めたり売り手の企業努力により自己資金を投じずに始められる場合は、「投資」というより「経営」に近いものがあるわけなんですね。

手頃でド素人がとっかかりとして始めるには、区分所有のワンルームを立地を分散して（都内で区を分けて複数戸）持つのが最適と言って良いでしょう。

フルローンや割引で購入することで自己資金をまず使わずに済むということ。
（※ただし、大企業勤務者や公務員、一定レベル以上の国家資格保有者に限る）
（※ただし、イケメンかどうかは問わない）

家賃でローンを返すことと税金が減税される分とで、所有期間中の収支もプラマイゼロのような持ち方ができます。つまり、タダ。完済までの期間を考えると時間はかかる反面、金銭面では大変お得な持ち方です。

ただし、その時間っていうのは自分が費やしているわけではありません。それが金銭的なメリットに加えてもうひとつのメリット、手間や労力を費やさず、自分の時間を割かずに済むということです。

これは1棟の物件を購入しても、よく聞くような「30年一括保証」などの方法で丸投げすることができるということです。

一般的には購入した不動産会社が管理もやってくれます。賃料の3％程度の月額手数料を払えば、家主が行う業務を全て代行してやってくれます。

もしくは、区分所有のマンションは、駅前の不動産屋に募集図面を持っていけば、成功報酬（賃料1ヵ月）で募集してくれます。パンフレットを持っていけば図面を作ってくれる親切な不動産会社もありますが、見よう見まねでも基本的なエクセル操作ができれば自分でも作れるでしょう。

あと、先ほど触れましたが「節税」のメリットは基本的に給与所得者に恩恵があるものです。不動産の所得しかなければ「無税」までが限界ですが、給与所得がある場合は、「給与にかかる税金までくいこんで（損益通産）」減税効果がありますので、これはかなりの差があるんですね。

ハッキリ言っておいしいです＾ｑ＾

「新築と中古はどっちがいいの？」っていう疑問や議論は昔から絶えません。

「新築は買った瞬間に中古になるから割高だ」と思うなら築1年の同じようなスペックのマンションの相場価格まで値切ればいいだけなので、実は割高だという観点ではさほど問題はありません。

新築は1棟を売りさばいていかなきゃいけないので、売る側の立場からすると値引いてでも早めに完売してしまった方がいいんですよね。

新築は設備が新品なので、実費で気にするべきエアコンや給湯器の寿命がMAXのゲージからスタートするという点では有利です。

中古は設備や躯体の耐用年数が短くなっているという実費経費の点で言えば、新築より早くその負担を負う機会が訪れるでしょう。

一方で、減価償却計算を「短期間で大きく」計上できるため、サラリーマンの立場の人なんかは給与にかかる所得税の還付や住民税の減税効果がある点で有利です。

ただ、あんまり古すぎて耐用年数が残ってないとなると、節税のメリットが薄れてしまいますので、設備の耐用年数「15年」を目安に、古すぎない物件を選ぶことをおすすめします。

築5年のマンションを10年だけ所有して10年経って節税効果が薄れたら売ったり買い換えたりする、というように不動産に費やす頭と時間と労力を持って精力的に取り組むのであれば、中古が良いでしょう。

古すぎるのを買うなら、生活保護受給者を対象に貸すような明確な目的を持って、家賃5万取れる1,000万円以下のマンションを買いましょう。ある意味堅実に賃料収入を見込めます。

どれが良いかというのは、各々の立場や年齢や将来そのマンションをどうするつもりなのかという部分によって変わりますので、それぞれの長所と短所を把握して判断してくださいとしか言いようがありません。

ちなみに、営業マンはどっちかをハッキリした物言いで推してきます。その方が信頼を獲得して成約にもっていきやすいですからねぇｗ

営業マンは決まればインセンティブが多ければゼロが6個もつくようなケタでもらえますから、熱意や根性をむき出しにしますし（それをお客さんは自分に向けられたものと思って感心してる場合もあるのでおもしろいものです）、時にしつこくウザく嫌われて苦情になります。

さてさて本題に戻りますけど、入手時の取引様態も関係してきます。

■新築・・・売主物件、仲介手数料は不要、頭金・購入諸費用値引きも概ね可能
■中古・・・仲介物件、仲介手数料が必要、頭金・購入諸費用は出さないといけない

という場合が多いです。
中古の方が実費かかっちゃうんですね。

ちなみに「仲介手数料」っていうのは、「売買価格の3％＋6万円（税別）」です。
（厳密にはそれが上限、キャンペーンと称して安くしてる場合もあり）

中古の場合は銀行が査定を低く見積もりがちなので、借りたい分借りられない場合も多々あります。銀行によっては金利も新築より高く設定されたりします。

一方で、業者が中古を1棟で仕入れて再分譲している場合などは、中古の良さを活かしつつ新築のような入手も可能だったりします。

最近は、リーマンショックで事業主がつぶれてしまい、完成したにもかかわらず数年間販売されず放置されていた物件なんかもあったりしますので狙い目ですね。

今の世の中はどういう状況なのか
■低金利政策がずーっと続いてる
■世帯の構成が単身者中心になっている
■増税政策が次々実施されている（定率減税廃止、特別扶養控除廃止等）
■非正規雇用が増えている

今後の世の中がどう動いていくのか
■増税政策がさらに続く
■シングル世帯がさらに増えていく
■公的年金が機能不全（ベーシックインカム等の代替案あり）
■金融経済における景気動向や物価変動リスクが読みづらい
■財政破綻の可能性
■平均所得水準は下がっていく

ということを踏まえて、マンション経営がどうなのかっていう話を今回はします。

まず金利。
利上げすると国の財政赤字が増えるため、ゼロ金利政策は続くでしょう。

次に増税。
不動産所得の計算における経費部分にどれだけ変更がなされるのかというところがポイントですが、実はここ、最近優遇されるようになりました。

不動産の節税（になるか納税になるか）についての計算式は
■収入（家賃等）－経費（減価償却費やローン利息等）＝不動産所得★
■[会社の給与等の所得＋不動産所得－各種控除]×税率＝税金負担額

となりますが、★をつけた不動産所得部分が「マイナス」になった場合に節税ができます。

減価償却費という、マンション経営の税金計算のうち最も大きな経費（計算上はじき出すだけのオイシイ経費です）部分が、それまでよりも大きく計上できるようになりました。

住まいを人に提供するマンション経営は、「社会的にとても意義のある事業」です。

衣食住の大事な一角を担う住居の所有者に対しては、税金面で優遇されています。

不動産に関する「払う方」の税金についての軽減措置もあります。
■登録免許税
■印紙税
■不動産取得税
■固定資産税

上記の4つの税金については、もう相当長い間軽減措置が継続しています。

役所から「優遇しますよー！」なんて声を上げて言っているわけではありませんが、影ながら応援してくれている一面が垣間見えます。

マンション経営をしていると、税金面でも何かとお得なんですね。

でも、不動産会社からマンションを買う時には消費税がかかります。消費税が上がる前に買っておくのも一手です。

次に単身者世帯の増加。

ひとり暮らしが増えてきますが、若年層が中心なのは間違いなく、そこに高齢の単身者の割合が増えてくる感じになります。

高齢者がひとり暮らしするには、
■生活をサポートしてくれる人の出入りとその安全性の確保
■通路やエレベータのバリアフリー化
■各戸の安否確認システムの導入
■緊急時に対応できる管理体制の強化

など、将来の見通しのある管理会社が管理している、または最初から高齢者が住む想定で建てられているマンションが長期の投資向きです。

2010年代に入ってからは、ワンルームマンションの各戸の専有面積が広めになってきています。エレベータに手すりや車いす使用者用のボタンが付いたりしているマンションも増えてきています。

2000年代は20㎡を少し超えるくらい、90年代は10㎡台が大半でした。昔は本当に「投資」として、住む人が不便でも「家賃さえ取れれば良い」という造りだったんですね。

今でも10㎡台でバス・トイレが一緒のマンションでも需要はあります。

ただし、30年後はわかりません。

先を見越して、将来の需要を想定した投資を考えるのであれば、多少金額が高くても最新仕様のマンションを持ったほうが良いのではないかと思いますね。

次に景気動向について。

結論から言うと、マンション経営の
■現金収益を生む
■それ自体はモノとしての価値を持つ

という二面性が、景気動向や物価変動リスクを回避します。
回避は言いすぎかもしれませんが、少なくとも軽減します。
これについては別の機会に図を用いて記事にしましょう。

最後に、所得水準が下がって非正規雇用が増えること。

つまり、借りるしか選択支が無い人だらけなんです。
ということは、安心して大家さんの立場でいられるということです。
家賃がこの先というか既に危うい公的年金になりますが、その収入源としての確実性が増します。

マイホームを買うかどうかはまったく別次元の話ですが、人に貸すために買うマンションはおおいにアリな話ではないでしょうか。

それはすなわち、

■「売主物件」を狙うこと！

取引様態には「媒介」などいろいろありますけど、「売主」と書いてある物件を選ぶことです。

そうすると何が良いかというと、

■「仲介手数料」がかかりません！
■値切りやすい（自己資金負担が減る）！

特に新築は大量の在庫を早くさばきたいという不動産業者の腹の中も察すると頭金や購入諸費用も値引いてもらえるケースが大半のようです。

つまり、自分のお金を一切支払わずにマンションを手に入れてしまえるということ！

毎月のローンは家賃収入で返していきますので、その差額が毎月かかってくる感じです。

たとえば2,500万円のワンルームマンションを1割引（2,250万円）で買い、毎月の差額が2万円くらいだとします。

■1万円×35年ローン（420ヶ月）＝420万円

つまり、2,500万円のマンションを420万円でゲットできてしまうという。

マンション経営には
■個人年金保険と同様の機能
■生命保険と同様の機能

がありますけど、それぞれの保険料と比較しても相当少ない持ち出しで済みます。

さらにマンション経営の場合には節税効果も期待できます。

年収水準が高い人で複数戸所有できるれば、所得税や住民税の節税分だけで通算で420万円以上取り戻せる場合もありますので、人によってはタダどころかお金とマンションを両方もらえちゃうような話にもなってくるわけです。

別に年収水準が高くなんてないんだからッ！っていうツンデレさんでも、元手が要らないところからスタートして毎月1万円で将来の収入源とローンが終わるまでの保険が付いていたら、けっこうオイシイ話ですよね。

安い中古を仲介手数料を払って持つのも悪くないですけど、元手が余分にかかりますし、仲介手数料分をペイ（回収）するのに1～2年分くらいの家賃が相殺されてしまいます。

中古マンションは投資用としてのローンが組みづらく、不動産会社が値引きできる幅を超えて頭金が必要なケースも多々あるので、基本的には自己資金を投入しないと始められません。

築年数が10年未満で業者が1棟丸々売りに出すっていう場合か、自己居住用で無い限り、中古はムズカシイのが現状です。

ローンって、組むの難しいんですよ。
ローンが利用できるっていうのは本当に強みだと思います。