不動産投資でリア充

マンション経営は、マンションが好きな人だけが始めるものではありません。

むしろ、マンションが好きなマンションヲタなんて希少すぎるでしょうｗ

マンションを貸家にすることで得られるメリットのために始めるものです。

マンション経営は不動産投資が好きな投資家だけが始めるものではなく、証券会社や生命保険会社、銀行等に勤めている金融に詳しい方も、マンション経営をしています。

ただし餅は餅屋で、お互いがお互いに「プロ」に任せちゃってるのが現状です。

マンションを買うことがゴールではなく、マンションはあくまで目的を達成するための手段やツールにすぎません。

「何をやるのか？」ではなく「なぜやるのか？」が、将来設計には欠かせない視点ですね。

不動産投資、とりわけワンルームマンション経営は、他の投資と違いお金を儲けたり増やすというよりも（もちろん不動産ですので大きな資産形成をしながらですが）、「人に貸すマンション」を持つことで税負担や景気の変化に対してのリスク回避を目的としている向きが強いでしょう。

実際、ローンが残っている間は儲かるというよりも、見えない利益を得ている感覚です。

■所得税の還付
■住民税の減税
■贈与税の軽減（資産評価額を下げる効果）
■相続税の軽減（資産評価額を下げる効果）
■景気変動や物価変動から資産価値を守る
（モノ・カネの両側面を持つ「人に貸しているマンション」に起因）
■国に登記する資産＝盗難の心配がない

上記のような資産防衛効果（出費を抑えたり、資産価値下落を抑える）があります。場合によっては無税にまでなります。

節税効果は生命保険料控除のような微々たる金額ではありませんし、性質の異なる２面性を持った資産は他にはおそらくありません。

他の投資と利回りなどで比べる証券マンがいたりしますが、そもそも性質が異なるので比べているのは本当に部分的なところだけなんですね。

マンション経営って新築だと利回りで言ったら4％台ですから、利回りだけ見たらその本質にはたどりつけませんよ。

「預金・貯金が安全確実」

・・・という洗脳にかかってませんか？

アブナイですｗ

まず預貯金のメリット面ですが
■ATMで引き出してすぐ使える
■1,000万円まで保証（ただし額面）

一方、預貯金のリスク面は
■「預金封鎖」を政策で突如行われる可能性がある（日本で戦後実施されたことがあります）
■物価が上がったら相対的（＝つまるところは実質的）に価値が下落する
■0.02％という利息よりATM手数料等の負担の方が大きいため、実際はマイナスの利回りかもしれない

ということです。

比較してみると一目瞭然
■預貯金2,000万円→年間0.4万円の利息（税引前）
□2,000万円マンション→年間100万円程度の家賃収入＋節税効果（※1）＋家計改善効果（※2）

※1）給与所得者の所得税・住民税の減税効果が望めます
※2）個人年金保険（無期限）や生命保険と同等の効果があるので既存加入の保険を置き換えられます

■預貯金はカネとしての価値しかない
□不動産（貸している場合）はカネが生まれる資産であり、モノとしての価値もある（※3）

※3）モノとしての価値が下がる局面では返済負担が減るためカネとしての相対的価値が上がり、カネとしての価値が相対的に減る金利上昇局面では物価が上がる傾向にあるためモノとしての価値が上がる

■預貯金は使っていけばいずれなくなり底をつく
□不動産を人に貸していれば賃貸が付いている限り家賃収入が続く

どうでしょうか。

預貯金って実は安全確実でも何でもないんですよね。

不動産でも自分が住んでいる場合はカネが生まれてきませんので、「住宅ローン」と「投資用不動産ローン」は分けて判断する必要があります。

この辺りが混同してしまうと、正常な判断ができずに損をしてしまったり、得を逃してしまうので注意しましょう。

お得です（ｷﾘｯ

日銀の統計データ検索サイト（ http://www.stat-search.boj.or.jp/# ）で金利の推移が見れます。














今の金利がどれだけ低いかおわかりいただけたでしょうか？(^m^)

グラフは1970年から、つまり40年くらいさかのぼったところから今までの推移です。

バブルの頃は高い金利でもとりあえず買っておけば、毎月のローン支払いが20万、家賃収入が10万円で持ち出しが10万円あったとしても、2,000万円で買ったマンションが3,000万円で売れたりしたわけです。

今は2,000万で買ったマンションが3,000万円で売れることはまずありませんが、毎月のローン支払いが10万円、家賃収入が10万円という感じでマンションを経営できます。

高い時に買っちゃって、そのまま持ってる人がいわゆる「バブルで不動産で失敗した人」です。金利推移と物件価格の推移はだいたい一致してます。

金利はマイナスになることはないので、「今ローンで買っておけば少なくとも損はしないでしょう」というのが一般的な考え方ではないでしょうか。現に、銀行の不動産への融資はずっと継続していますので、金融のプロの視点から判断しても、不動産は貸出先として堅実だということなのでしょう。

で、今後はどうなるのか。

ゼロ金利政策は、個人的には続行だと考えています。

理由は、長期金利を引き上げると国債（国の借金）の金利も上がることになるので、国として国際的な信用力を落としてしまうからです。最悪は財政破綻してしまいますが、そうならないように金利をゼロに近いところで抑えておく必要があるんですね。

銀行は変動金利の住宅ローンであまり稼げないので、変動より約1％高い固定金利商品をプッシュしてきますが、個人的には固定を選ぶ意味はあまりないのかなと思っています。

財政破綻して仮にハイパーインフレになれば、2,000万円で買ったマンションが20億円になる可能性だってありますし、ローンはだいたい「返済額は5年間固定」（※金利が上がった場合は返済額のうちの利息割合が増える）ですから、その間に売り切ってしまえば良いわけです。

なので、ローンを組んで持つ場合は、売りに出した際に売れる物件、つまり古い新しい関係なく人気のある「立地が良い」物件を購入することが大事なんです。

都心部のマンションをオススメしている理由のひとつです。

日本人の平均寿命って延びてますよね。

国家の財政が延命措置中の末期がん患者のような状態なので、その国に、あるいはその国が考えた年金制度に老後の収入を頼る危険は、誰が考えても感じるところです。

平均寿命は男性で79歳、女性で85歳となっています。仕事をリタイヤした後の生活は、思っているより長いものです。老後はいわば新しく始まる「第二の人生」です。

その老後にお金の心配をしないためにも、年金以外の収入源を確保することが大事です。働いて得られる労働収入から年金収入に移行するのが一般的ですが、そこに「資産収入」を加えるのです。

資産とは何か。預貯金や有価証券、不動産などです。

仮に老後に月に30万円を使うとなると、預金を切り崩すのであれば7,200万円が必要です。

■30万円×20年（60歳から80歳まで）＝7,200万円

でも、新卒で就職してから60歳の定年退職までの38年の間に7,200万円の貯金ができるかといったら、けっこうキビシイものがありますよね。

その計算でいくと月に15～16万円も貯金しないといけませんから・・・

ましてや将来の物価がどう変動しているかなんてわかりません。今100万円で買えるものが200万円出さないと買えなくなる可能性だって十分にありえます。

そうなると、コツコツ貯めるのって意外とリスク高くないですか？ｗ

不動産投資は、

■家賃収入が半永久的に入ってくる（カネとしての価値）
■不動産それ自体の価値がある（モノとしての価値）

の2面性があります。

金銭価値と物価は相対するものです。物価が上がれば貨幣価値は下がりますし、貨幣価値が上がれば物価は下がります。

株や国債を買うのも手ですが、不動産投資と同じような2面性があるでしょうか。貴金属の金に投資して家賃収入が生まれるでしょうか。

不動産投資をする意味、なんとなくわかっていただけると思います。