不動産投資でリア充

不動産投資を行うにあたり、相続でもない限りはローンを利用する人が大半です。

そのローンを借りるにあたり、

■借入利率：3％
■借入利率：6％

どちらを選びますか？

と質問しつつ・・・

答えを出すには、これだけでは判断できません。

ちょっと回りくどいアプローチをしますが、

■借入利率3％、返済期間35年・・・500万円借りた場合の総支払利息＝約308万円
■借入利率6％、返済期間10年・・・500万円借りた場合の総支払利息＝約166万円

というように、同じ金額を借りた場合でも、期間によってはトータルの利息で6％の方が金融機関に持っていかれる分の金額は少ないのです。

つまり、利率によって一概に判断はできません。

人はこういう投資を考える場合、損得勘定を割と「先入観」や「感情」で判断してしまいがちです。つまり、理論武装が甘い状態で、銀行や不動産屋の営業マンに表面的な部分の説明だけで判断させられてしまう。

価格が大きい契約になればなるほど、実は判断力が鈍ってしまうのです。

なぜなら、「よくわからない」から。

次に物件の利回りについてですが、

■物件の表面利回り：4％
■物件の表面利回り：8％

どちらが良いでしょうか？

と、またまた質問しつつも、これだけで判断はできません。

■物件の表面利回り4％、価格3,000万円、家賃10万円、管理費等1万円＝実質利回り3.6％
■物件の表面利回り8％、価格900万円、家賃3万円、管理費等2万円＝実質利回り1.3％

という、表面利回りと実質利回りに相当な差がある場合もあるのです。

後者は特に築年数30年とかそんなレベルのマンションに多く存在します。

最後に、利率と利回りの組み合わせについて。
■借入利率6％・物件実質利回り3％・手取家賃3万円・完済までの期間が10年
■借入利率3％・物件実質利回り4％・手取家賃8万円・完済までの期間が35年

どちらが良いでしょうか？

答えは、「どちらも良い」です。

前者は毎月の持ち出しは大きいですが、その負担期間は短く、後者よりも早く家賃収入と返済の相殺を解除でき、実質的な収入源を早く確保できます。

後者は毎月の持ち出しは少ないですが、その負担期間は長く、前者よりも実質的な家賃収入を得るタイミングは遅くなるものの、前者より高額の賃料収入を確保できます。

その人の年齢によって、また持つ目的（老後収入のため等）によって、どういう物件をどういう形で持つかは異なります。また、「数字はA物件の方が良いけど立地はB物件の方が好きだからBにしよう！」みたいな、好みや趣向で選ぶ部分もあるでしょう。

また、細かいところまで言うと、設置してあるエアコンや給湯器は何年経過しているモノなのか？とか、ここの立地は海抜高度何メートルなのか？とか、、、

まぁそれはさておき、数字は実際にシミュレートしてみないとわかりませんよね。

シミュレーションしたい購入予定物件などがありましたら、個別に相談乗りますよ(。・∀・)ノ
■こちらからどうぞ　http://mac.xxxxxxxx.jp/mail.html

ローンを利用できる利点は、

■自分のお金を使わずにできる
■「時間を買う」ことで期待できる効果を前倒しで得られる
■団体信用生命保険が付いている
■実質、個人年金保険と同様の効果をより少ない負担で得られる
■税金面で有利になる

と色々ありますが、デメリットをピックアップしてみると、

■金利が上がる＝返済額が上がる＝月額の負担が増える
■売却時に手出しが必要になるケースがある

ということです。

金利が上がる可能性は、あります。

ただし、日本国内においては、その可能性は今のところかなり低いでしょう。

根拠は、国債を大量発行（いわゆる「国の借金1,000兆円」というヤツです）している現状では、金利の引き上げは事実上不可能なのです。

もう長い間、ゼロ金利政策が続いていますね。

なぜかというと、

■景気が悪い（税収が少ない）→国家財政が赤字→国債発行

というのを繰り返していて、今この瞬間にも国の借金は増え続けているワケです。

直近で引き上げされる消費税増税や住民税増税等で、入るお金は減り、出るお金が増える、つまり、経済活動は鈍ります。特に消費税は増税しても、税収が増える見込みはありません。

ほぼ、詰んでます。

ゆえに、金利上昇リスクは実はそれほど高くありません。

次に、売れない（売りたい値段で売れない）リスクとは何か？

それは例えば、

■2,000万円のローンを組んで新築マンションを購入
　　　　　　　　　　　　　　↓
　5年後に1,850万円のローンが残っているが1,800万円でしか売れ無さそうな市況
　　　　　　　　　　　　　　↓
　売却の諸費用（ローン返済手数料や抵当権抹消登記費用等）も含めると赤字だ！

というような状況のことです。

購入時の値切り交渉は、こういう時のためにも大事なのです。

というかそもそも、金利上昇時には景気は良くなり物価も上がっている（もしくは景気は良いのか悪いのかわからないけど金利が上がれば物価も上がる）はずなので、「毎月の支払いがキツくなったから手放そう！」という状況になった時は不動産相場は上がっている可能性は比較的高いです。

であれば、「売って借金を完済しつつ、手元に現金も残せる」ということになります。

■ゼロ金利

かつ

■不動産相場が低水準

である今だと、失敗する心配よりも期待値の方がダンゼン高いですよ(≧∇≦)b

不動産投資は、

■不景気の時がチャンス

なんです。

■バブルの絶頂期（高金利・高価格）に買っちゃった人は乙・・・

っていうのが、不動産投資なんですね～。

不動産投資の情報収集をしていてよく見かけるのは「ド素人サラリーマンでもできるマンション経営」という文句。

コレ実は、サラリーマン「でも」ではなく、サラリーマン「だからこそできる」なんです。

つまり、サラリーマンは、投資用不動産のローンが通りやすいということ。そこいらにいる羽振りの良い社長さんや悠々自適のノマドライフの人は、基本的にはできない、つまりローンが組めないんです。

年収600万のサラリーマンと、年収1,200万の中小企業の社長さん、どちらがローンが通りやすいかというと、年収が社長の半分しかないサラリーマンの方が通りやすいんですね。

投資用マンションの金利って高いと6％台のものもあるんですけど、3％台くらいまでの金利が適用される金融機関ですと下記のような要件でローンを利用できます。

■資本金1億円以上の会社に3年以上勤務している
■固定年収が500万円以上ある

というのが基本的に必要な条件です。

■医師や弁護士等の国家資格を保有している
■固定年収が500万円以上ある

というのもおｋです。

ただし500万円というのは最低限のラインで、だいたい700万円くらいはないと融資条件が厳しくなったりします。たとえば資産が1,000万円無きゃダメ（預金や株等の資産がある証明を用意しろ）とか、実家住まいでその家をそのまま相続される予定だとか、何かしらのプラス材料が必要になります。

基本的に投資用マンションの販売会社は提携先の金融機関があり、あらかじめ担保評価も出ています。あとは、購入者の返済能力次第ということです。

自分で銀行を探すとなると、手間と時間を費やすことになる上、審査自体が厳しくなります。であれば、提携ローンを利用して、めんどくさい手続きも販売会社に任せてしまう方がノーブルです。

フットワークの軽い業者なら、委任状で住民票や課税証明等も役所へ取りにいってくれたりしますので、「お客様」として甘えてしまいましょう。

ちなみに、自分が住むマンションを買うためのローンは、年収300万でも組めます。

■元手があるから、それを運用しよう

というのは実は

■必ずしも正しくない

んですね。

■元手が無いから（もしくは使いたくないから）、他人資本を利用しよう

というのが、プロの間でもよく用いられる賢い選択です。

資産があって運用だけで生計を立てている資産家は、元々持っている資産が莫大なので、ものすごい低い利回りの安定した金融商品に「分散」して「減らさないようにする」と同時に「増やしている」のです。

元が大きいので、それが1％の利回りしかなかったとしても、それで十分だったりします。

■資産10億円を年利1％で運用→年間1,000万円の利息（年収）

というワケです。

ただ、持っていない人がほとんどです。

これから将来に向けて資産形成する年齢・世代だからこそ、他人資本であるローンを活用できるということ、この「特権」を活かさない手はありません。

最後に、これは安心材料ですが、

■万が一返済ができなくなっても、買ったマンションが回収されるだけ

です。

大事なことなのでもう一度、

■万が一返済ができなくなっても、買ったマンションが回収されるだけ

なんですね。

ローンを組む時は、購入する投資用のマンション、つまり自分が住みもしないマンションにしか抵当権を設定しません。

ですので、返済が苦しくなって滞納が続いてもうどうしようもないっていう時でも、給与が差し押さえられたり、自宅や家財を差し押さえられたり、嫁がソープで働いたり、そんなことにならずに済むのです。

ただ、クレジットカードと同じように滞納歴はしばらく信用情報として残りますが、日常生活を送る上での大きな支障は発生しません。

そういう意味では、不動産のハードルって意外と低いのではないでしょうか？

預金とマンション経営の比較で一目瞭然なので比べてみましょう。

ローンを35年として期間は35年で設定します。
マンションは新築のワンルームマンション（25㎡、2,500万円）程度の規模を想定します。
マンションから生まれる家賃は当初95,000円、35年で20％下落する（76,000円）と想定します。

■毎月1万円を預金する→35年で420万円貯まる
□毎月1万円の持ち出し（※1）でマンションを買う→35年後には無借金のマンションが残る

※1）毎月の家賃収入が95,000円、ローン支払が▲95,000円、管理費・修繕積立金が▲10,000円で持ち出しが▲10,000円ということです。

■35年後に420万円の貯金ができている
□築35年のマンションでも約1,000万円の価値がある（売買取引がされている）

■420万円の貯金からは年間840円の利息が生まれる（税・手数料引前）
□築35年のマンションからは年間約900,000円の家賃収入が生まれる（税・手数料引前）

■預貯金は使えばなくなる資産である
□マンションは使えば家賃という資産が生まれてくる資産である

インフレ対策もかねて、不動産資産を持っておくメリットはおおいにありますね。
資産は増やすことも大事ですが、減らさないことも同じくらい大事ですから。