不動産投資でリア充

それはすなわち、

■「売主物件」を狙うこと！

取引様態には「媒介」などいろいろありますけど、「売主」と書いてある物件を選ぶことです。

そうすると何が良いかというと、

■「仲介手数料」がかかりません！
■値切りやすい（自己資金負担が減る）！

特に新築は大量の在庫を早くさばきたいという不動産業者の腹の中も察すると頭金や購入諸費用も値引いてもらえるケースが大半のようです。

つまり、自分のお金を一切支払わずにマンションを手に入れてしまえるということ！

毎月のローンは家賃収入で返していきますので、その差額が毎月かかってくる感じです。

たとえば2,500万円のワンルームマンションを1割引（2,250万円）で買い、毎月の差額が2万円くらいだとします。

■1万円×35年ローン（420ヶ月）＝420万円

つまり、2,500万円のマンションを420万円でゲットできてしまうという。

マンション経営には
■個人年金保険と同様の機能
■生命保険と同様の機能

がありますけど、それぞれの保険料と比較しても相当少ない持ち出しで済みます。

さらにマンション経営の場合には節税効果も期待できます。

年収水準が高い人で複数戸所有できるれば、所得税や住民税の節税分だけで通算で420万円以上取り戻せる場合もありますので、人によってはタダどころかお金とマンションを両方もらえちゃうような話にもなってくるわけです。

別に年収水準が高くなんてないんだからッ！っていうツンデレさんでも、元手が要らないところからスタートして毎月1万円で将来の収入源とローンが終わるまでの保険が付いていたら、けっこうオイシイ話ですよね。

安い中古を仲介手数料を払って持つのも悪くないですけど、元手が余分にかかりますし、仲介手数料分をペイ（回収）するのに1～2年分くらいの家賃が相殺されてしまいます。

中古マンションは投資用としてのローンが組みづらく、不動産会社が値引きできる幅を超えて頭金が必要なケースも多々あるので、基本的には自己資金を投入しないと始められません。

築年数が10年未満で業者が1棟丸々売りに出すっていう場合か、自己居住用で無い限り、中古はムズカシイのが現状です。

ローンって、組むの難しいんですよ。
ローンが利用できるっていうのは本当に強みだと思います。

マンションの情報はたくさんありふれてますけど、何を買えばいいのかってところが判断できずになかなか始められない人が多いんじゃないでしょうか？

まー高額ですから、失敗だとか後悔をしたくないってビビりますよね。

マンション価格は土地＋建物なので、どんなに古くなろうとも土地の価値がある分、絶対に価値がゼロになるってことはありません。

都心では築30年のワンルームマンションだって1,500万くらいで売ってたりします。郊外でも500～1,000万くらい、都心まで1時間かかる埼玉の田舎なんかでも300万とかで売買されています。

つまり、35年ローンを組んだからといってローンが終わった後でも売ればそれなりにお金になるんですね。

マンションの「法的な」耐用年数は47年です。

現存しているマンションでは同潤会アパートのひとつ「上野下アパートメント」が築83年というのがあります。かなりボロボロですけど、入居希望者はまだいるそうです。

実際には、マンションがどれだけ持つかは管理次第です。

新耐震基準のマンションであればもっと維持できるものと思われます。

投資対象としてのワンルームマンションの設備的な進歩は頭打ちになりつつありますので、今の新築を買っておけば、今後供給されるマンションに引けをとらないという見方もできます。

不動産投資って、

■現金を使って資産分散や資産防衛（税金対策等）で一時的に不動産を買う
■現金を使わずに銀行のローンで不動産を買う

の2つの入手方方があります。
まあ他には親から相続でもらえちゃうなんてリア充もいるんでしょうけど（爆発しろよマジで

ってのは半分冗談で、
2番目には、「お金を持っててもあえて自己資金を使わない」という人も含みます。

借入れ金を入ってくる家賃で返す仕組みを作ることで、自分のお金を使わず、他人のお金（銀行のお金と住んでいる人のお金）で自分の資産をゼロから作っていけるのです。

時間とともに借金が自分の資産に変わっていきます。
夢ではなく、現実として。

まさに、「時は金なり」です。

だから、不動産投資のそういうメリットを活かすには、できるだけ若いうちに始めた方がいいんですね。

■25歳から35年ローンで始めれば60歳で完済できます。
■40歳から25年ローンで始めれば65歳で完済できます。
■55歳から・・・遅すぎます。期間が短くなるほど毎月の負担が大きくなりますので。

40歳から35年ローンでも定年退職時点ではローンの残りもだいぶ減ってますので、退職金で余裕で完済できるでしょう。

そうして最終的には、無借金＝家賃が純粋に取れる＆売れば大きな現金に化けるマンションが老後の年金や貯金代わりとして生きてくるのです。

その間に東京の大学に進学する子どもがいれば、子どもに住ませて仕送りを少なくできたりもします。

ローンで持つメリットは自分のお金を使わないだけではなく、ローンを組む時に強制加入させられる生命保険（団体信用生命保険）があるのですが、だいたいローンの金利に含まれていますので実質的な負担はありません。

というか、銀行が損をしないための生命保険なので、銀行が保険料を負担して、マンション購入者と銀行の両方がその保険効果を得られるという仕組みです。

万が一死亡や高度障害となってしまった場合に、ローンが保険金で完済され、マンションの

■所有者の遺族には「無借金」のマンションが残り
■銀行も不良債権を抱えずに済む

という保険です。

「団体信用生命保険」というので覚えておきましょう。

つまり、所有者のリスクを銀行はローンを組む時に保険を用いて軽減してくれているんですね。

最近では、オプションで三大疾病や重度の特定疾患を診断された場合に、保険でマンションの借金が帳消しにできる保険も登場しています。

生保レディから説明を受けても内容を完全に理解できないまま契約し、毎月保険料を払う生命保険がバカらしくなる程です。

一般にはあまりよく知られていませんが、生命保険や医療保険をカバーできるのが意外にもマンション経営（不動産投資）だったのです。

デメリットというかリスクは、賃料が入らずに返済を自分でしなければいけない場合です。

家賃保証システムを採用している賃貸管理会社に丸投げすれば解決しますし、慣れてくると駅前の賃貸不動産屋（エイ●ルやミ●ミニ等）に直接図面を持っていけば募集してくれます。

成約したら仲介手数料を支払うことになりますが、礼金アリで募集してその礼金分を不動産会社に仲介手数料として充当すれば実質タダでできます。

めんどくさかったら、だいたい投資用マンションを販売している会社が賃貸管理もサービスでやっているので、購入から購入後のことまでを任せてしまうのがてっとり早いです。

家賃さえ入ってくれば、それでローンはまかなえてしまいますし、仮に空室期間がたまにあったとしても、その微々たる自己負担分で数千万のマンションを入手できるとなると安いもんです。

ローンを利用できる資産形成としての不動産投資の強みは、他の投資とは一線を画していますね。

理由はけっこうたくさんあります。

■サラリーマンだったら節税効果を期待できる
□ただし、ワンルームに限る（建物割合が大きい）
□節税のもとになる要素は「建物」
□なので土地の割合が大きい駐車場やアパートは税金が逆にかかるのが一般的
□利回りには納税・節税の分も含めて考えないと正しい投資的価値を見誤るぞ！

■耐用年数が長い
□法定耐用年数は鉄筋コンクリート造のマンションの場合47年です
□実際には同潤会アパートのように70年持つマンションもあります
□木造アパートは22年（短すぎワロタ）

■構造上、火災や地震に強い
□マンションは耐火建築物である
□火災が起きた際には、その1戸の範囲で被害が収まりやすい
□ワンルームは1部屋ごとに配筋されているため強度が優れている
□24時間オンライン管理等、防災面でのサポート体制がしっかりしている
□入居者にも火災保険加入を必須として賃貸契約する慣例がある

■賃貸需要がニーズにマッチするため高い
□単身者世帯が最も多く、最も増える。
□単身者（若年層）はだいたい賃貸に住む（持ち家では無いという意味で）
□そもそも今の若年層は非正規雇用が多いのでローンで自宅を買えない
□そのため貸し手になれる人はとても有利
□結婚しない（ｷﾘｯ な人が増えている
□ファミリー向けは世帯数が減っているので論外

■面積が小さいためクリーニングやリフォーム代が節約できる
□壁紙やフローリングの面積も小さいし
□エアコンも1台だけで済みますね

■手ごろな価格帯で購入できる
□23区のどこの立地かによっても違いますが高くても2,000万円台
□地方は価格が安いですけど賃料も安く、固定費となる管理費は立地関係なく同じなので相対的に割高

なので、投資効率や最初に書いた節税効果を総合的に考えると、行き着く先は

「東京23区」で「ワンルーム」の「マンション」という結論に至るのです。

ちなみに、他の選択肢も一応書いておくと、
立地は地方の田舎、地方都市、地方の大都市、海外・・・ですけど、管理の目が届く範囲でなかったり、人も需要も少なかったり、言葉や商習慣が違ったり、とても投資として選択するにはしのびないです。

間取りや構造は
ファミリーマンション、戸建て、マンション1棟、アパート1棟などがありますが、1棟でやるには不動産を本業にするくらいの時間と労力が必要ですし、ファミリー向けや木造は上に書いた理由で却下です。

不動産投資が

■都心
■ワンルーム（最近では1Kが主流ですが総称してワンルームと呼びます）

の一択である理由。

それは、

■人口の絶対数が日本で最も多いのが東京都（の中でも23区）
■その中でも単身者世帯が激しく増加していること（少子化で人口減ってるのに！）
■なのに単身者向けのワンルームマンションの供給が相対的に少ないこと

まあファミリーマンションの方が売るの楽だし儲かるからってんで、大手はワンルームなんてあんまり供給しません。

単身者人口は「国立社会保障・人口問題研究所」という厚労省系のシンクタンクでは、1995年から2020年までの統計と予測として東京都の単身者世帯は189万世帯から271万世帯にまで増えると発表しています。

■企業の本社が集中しているのは東京
■大学のメインキャンパスが集中しているのも東京

ということを考えれば必然です。

■単身者（若年層）はだいたい賃貸に住む（持ち家では無いという意味で）
■そもそも今の若年層は非正規雇用も多いのでローンで自宅を買えない
■選択肢が「借りる」一択なので、ワンルームを貸せる立場の人はウハウハである
■結婚しない（できないｗ）人が増えている

ファミリー世帯は1995年に189万世帯、2020年予測では157万世帯と減っています。
需給がミスマッチなんですね。よく言われる「マンションが余っている」っていうのは、どうやらファミリーマンションのことっぽいです。

よほどの金持ちでないかぎり、都心でファミリーマンションなんて買わないでしょ。某大手不動産会社の超一等地のファミリーマンションなんて、完成から何年経ってもいまだに「好評分譲中」ですよ。

ワンルームって、新築が建つとすぐ満室になってますし、需要はかなりある感じです。人気が無いのは収納が無いだとか、バルコニーが無いだとか、洗濯機置き場が無いだとか・・・。バス・トイレ一緒のワンルームも賃料水準はセパレートに劣りますけど、稼働率は決して低くありません。

ということもあって、ワンルームは中古になっても投資的価値があるので売りやすいです。

また、投資用マンションは管理組合の意見がまとまりにくいため、建て替えがしにくいですけど、貸して賃料を得る目的から考えると建て替えコストを考えずに済むので逆に良いです。

昭和56年の新耐震基準以降（建築確認年月日とタイムラグがあるけど、昭和58年完成物件あたりからは安心できるかも）であれば、地震対策で建て替える必要もないですし。

ただし、湾岸エリアの埋立地は液状化リスクがあるので注意。
さらに、津波のリスクもゼロではないので東京湾から津波が川を逆流してきそうなエリアは要注意です。