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不動産投資でリア充

不動産投資は都心ワンルーム一択!その理由を書きつつ、それ以外のことも書いていきます。

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資産形成手段としてのマンション経営

預金とマンション経営の比較で一目瞭然なので比べてみましょう。

ローンを35年として期間は35年で設定します。
マンションは新築のワンルームマンション(25㎡、2,500万円)程度の規模を想定します。
マンションから生まれる家賃は当初95,000円、35年で20%下落する(76,000円)と想定します。

■毎月1万円を預金する→35年で420万円貯まる
□毎月1万円の持ち出し(※1)でマンションを買う→35年後には無借金のマンションが残る

※1)毎月の家賃収入が95,000円、ローン支払が▲95,000円、管理費修繕積立金が▲10,000円で持ち出しが▲10,000円ということです。

■35年後に420万円の貯金ができている
□築35年のマンションでも約1,000万円の価値がある(売買取引がされている)

■420万円の貯金からは年間840円の利息が生まれる(税・手数料引前)
□築35年のマンションからは年間約900,000円の家賃収入が生まれる(税・手数料引前)

■預貯金は使えばなくなる資産である
□マンションは使えば家賃という資産が生まれてくる資産である

インフレ対策もかねて、不動産資産を持っておくメリットはおおいにありますね。
資産は増やすことも大事ですが、減らさないことも同じくらい大事ですから。



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マンションヲタ向けの話ではありませんw

マンション経営は、マンションが好きな人だけが始めるものではありません。

むしろ、マンションが好きなマンションヲタなんて希少すぎるでしょうw

マンションを貸家にすることで得られるメリットのために始めるものです。

マンション経営は不動産投資が好きな投資家だけが始めるものではなく、証券会社や生命保険会社、銀行等に勤めている金融に詳しい方も、マンション経営をしています。

ただし餅は餅屋で、お互いがお互いに「プロ」に任せちゃってるのが現状です。

マンションを買うことがゴールではなく、マンションはあくまで目的を達成するための手段やツールにすぎません。

「何をやるのか?」ではなく「なぜやるのか?」が、将来設計には欠かせない視点ですね。



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資産防衛の効果

不動産投資、とりわけワンルームマンション経営は、他の投資と違いお金を儲けたり増やすというよりも(もちろん不動産ですので大きな資産形成をしながらですが)、「人に貸すマンション」を持つことで税負担や景気の変化に対してのリスク回避を目的としている向きが強いでしょう。

実際、ローンが残っている間は儲かるというよりも、見えない利益を得ている感覚です。

所得税還付
住民税の減税
贈与税の軽減(資産評価額を下げる効果)
相続税の軽減(資産評価額を下げる効果)
■景気変動や物価変動から資産価値を守る
(モノ・カネの両側面を持つ「人に貸しているマンション」に起因)
■国に登記する資産=盗難の心配がない

上記のような資産防衛効果(出費を抑えたり、資産価値下落を抑える)があります。場合によっては無税にまでなります。

節税効果は生命保険料控除のような微々たる金額ではありませんし、性質の異なる2面性を持った資産は他にはおそらくありません。

他の投資と利回りなどで比べる証券マンがいたりしますが、そもそも性質が異なるので比べているのは本当に部分的なところだけなんですね。

マンション経営って新築だと利回りで言ったら4%台ですから、利回りだけ見たらその本質にはたどりつけませんよ。



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医療について思うこと

少子高齢社会の到来を迎えようとしている昨今、医療関連の問題点が浮き彫りとなってきています。
 
大学法人化に伴い、大学病院は公立病院へ出向させていた医師を引き上げました。その結果、過疎地でなくても公立病院で常勤医不足が起こり、閉鎖されてしまった診療科も存在します。患者の受け入れができない状態の病院もありました。
 
夜間の救急患者がたらい回しにされている間に死亡してしまったということもあるでしょう。やっと受け入れてくれた病院では研修医が未熟な対応を・・・、ということもあることでしょう。

身近な人が、未熟な診断をされ危うく命を失いかけたこともありました。
 
また、勤務医が極めて過労な勤務実態を嫌い開業するケースや、女性の割合が増えているため寿退社するケースも少なくありません。

小さい病院では、人材不足の結果、資格を持っていない従業員が資格を必要とする診療に関わって書類送検されたケースもあります。

看護師の比率で診療報酬が変わるため、看護師確保の競争に敗れた病院では人材不足によるひとりひとりの負担が大きくかつ収入の減少を余儀なくされているところもあります。
 
開業医でも、訴訟リスクの高い産婦人科は敬遠され減少傾向にあり、地元に産婦人科がないため都市部まで出てこないと出産ができない地域もあります。かつては出産経験のある人や近所の助産婦が立ち会って自宅で出産していた時代もあったのですが、その風習はいつの間にかなくなりつつあります・・・。
 
小児科も大病院・開業診療所ともに減少しています。小児科医の数が少なく、労働時間も過酷を極めていて、特にこどもの場合は夜間診療を必要とするケースも多いのでしょうが、夜間診療を受け入れてくれない病院になど期待できない現状があるわけです。医師ひとりひとりの負担が大きいため、診察の質も必然的に落ちてしまうでしょう。
 
一方で歯科医師は“コンビニの数より多く”なってしまい、過当競争の結果ワーキングプア状態になった開業歯科医は少なくありません。患者確保に躍起になり、定期検診の「営業ハガキ」を出す歯科医師も少なくなく、受付窓口での歯ブラシ等の虫歯予防グッズの販売を積極的に行う診療所も多くあります。歯科開業医全体の1/5が低所得という調査もあります。
 
私がかつて不動産営業をしていた頃のお客様で、歯科開業医のお客様もいたが、個人所得で2,000~4,000万円くらいはありました。他方で年収300万円以下の歯科医師も多いといいます。法人所得にするか個人所得にするか、税金対策で個人所得を調整している歯科医も少なくないでしょうが、厳しい現実を見ている歯科医も決して少なくないはずなのです。
 
淘汰の中で質の向上があれば資本主義の競争社会の原理に適っていますが、格差の波は“お金持ち”とされる医者にまで及び、平均的なサラリーマンよりも収入が少ない“負け組”が実際にいるという生々しい窮状がそこにはあります。
 
診療報酬改革による医師の収入減と診療内容の劣悪化もしばしば話題になっている。点数制の報酬体系になっている医療の世界で、初診料の削減や治療評価の低下、対看護師の比率による点数の差異等、全体的にかつてよりも診療報酬が減少している。
 
さらに、患者の窓口負担が増えたため、重症になるまで来院しなかったり、健康保険料を払えず診察が困難になってしまったりと、患者数が減っている現実もあり、結果として「医師=高所得」とは必ずしも言えず、その割には休みなく働かなければいけない状況下で過酷な労働を強いられます。地方では特に土日も休みなく病院に顔を出さなければ回らないところも多いようです。時給換算したら一体いくらくらいなのかと質したくなるような現状が、そこにはあります。
 
今後は、高齢者の増加に伴い医療費を捻出しなければいけません。たばこや酒にさらなる税金をかける等、生活習慣病の改善も兼ねた“一石二鳥”の対策も必要不可欠です。また、早期治療を難しくさせる今の状況では、医療費の8割を費やしている高度医療による医療費消費が増えてしまうでしょう。

病気予防になる健康ブームは、医療現場から意図的に仕掛けられたものではないかと個人的には多少の陰謀論的な視点も持つつつ感じています。ここぞとばかりに、健康志向の産業はあの手この手で新商品を提供し続けています。

知人の大学教授曰く、吸収されない栄養素をいくら摂取しても意味がないそうで、何がとはあえてここでは触れませんが、プラシーボ効果で終わるものもけっこう出回っているそうです。
 
「医学=自然に反する」、「病死は自然の摂理」等の土俵でものごとを考えてしまうと議論は平行線をたどるか終わらせるかしかありませんが、大切ないのちを延命すること、健康な状態まで根治することは、自身だけでなく周囲の幸福にもつながります。健康に生きていられることが、何よりも幸福ですから。
 
毎日自己注射をしなければいけなかったり、薬を服用しなければいけない生活を好き好んでは誰もしないでしょう。ベッドで寝たきりになって周囲に迷惑をかけてしまったり、かさむ医療費を家族が借金を重ねて捻出していることを知り罪悪感を抱えながら余生を生き、その思いの中で人生の幕を閉じるようで果たして良いのでしょうか。
 
医学とは独善的で利己的なものかもしれませんが、「医療崩壊」に危機感を抱く気持ちがあり、マスコミも騒いでいる様をみて賛同する自身を感じた時、医療を立て直そうという立場にいるのだなと実感することがあります。
 
医療の制度に対する考え方、医師のあり方、患者のあり方、健康な状態でのあり方・・・、すべてがうまくはいかないでしょうけど、改善の余地はあって、考え方ひとつで大きく変えられると信じています。

軽い偏頭痛でさえも、あるのとないのとでは全然違いますから。



 
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預金とマンション経営どっちがいいの?

「預金・貯金が安全確実」

・・・という洗脳にかかってませんか?

アブナイですw

まず預貯金のメリット面ですが
■ATMで引き出してすぐ使える
■1,000万円まで保証(ただし額面)

一方、預貯金のリスク面は
■「預金封鎖」を政策で突如行われる可能性がある(日本で戦後実施されたことがあります)
■物価が上がったら相対的(=つまるところは実質的)に価値が下落する
■0.02%という利息よりATM手数料等の負担の方が大きいため、実際はマイナスの利回りかもしれない

ということです。

比較してみると一目瞭然
■預貯金2,000万円→年間0.4万円の利息(税引前)
□2,000万円マンション→年間100万円程度の家賃収入+節税効果(※1)+家計改善効果(※2)

※1)給与所得者の所得税住民税の減税効果が望めます
※2)個人年金保険(無期限)や生命保険と同等の効果があるので既存加入の保険を置き換えられます

■預貯金はカネとしての価値しかない
□不動産(貸している場合)はカネが生まれる資産であり、モノとしての価値もある(※3)

※3)モノとしての価値が下がる局面では返済負担が減るためカネとしての相対的価値が上がり、カネとしての価値が相対的に減る金利上昇局面では物価が上がる傾向にあるためモノとしての価値が上がる

■預貯金は使っていけばいずれなくなり底をつく
□不動産を人に貸していれば賃貸が付いている限り家賃収入が続く

どうでしょうか。

預貯金って実は安全確実でも何でもないんですよね。

不動産でも自分が住んでいる場合はカネが生まれてきませんので、「住宅ローン」と「投資用不動産ローン」は分けて判断する必要があります。

この辺りが混同してしまうと、正常な判断ができずに損をしてしまったり、得を逃してしまうので注意しましょう。





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管理人のプロフィール

HN:
まこち
職業:
ネット遊牧民
趣味:
寝ること
自己紹介:
マニフレックス社の高反発マットレス「モデルEXⅡ」、「ピローグランデ」の組み合わせは神。パイル地が好きなので肌が当たる面にはタオルケットやタオルを当てて寝てます。寝具にはこだわるといいお(:3[__]


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