不動産投資でリア充

お得です（ｷﾘｯ

日銀の統計データ検索サイト（ http://www.stat-search.boj.or.jp/# ）で金利の推移が見れます。














今の金利がどれだけ低いかおわかりいただけたでしょうか？(^m^)

グラフは1970年から、つまり40年くらいさかのぼったところから今までの推移です。

バブルの頃は高い金利でもとりあえず買っておけば、毎月のローン支払いが20万、家賃収入が10万円で持ち出しが10万円あったとしても、2,000万円で買ったマンションが3,000万円で売れたりしたわけです。

今は2,000万で買ったマンションが3,000万円で売れることはまずありませんが、毎月のローン支払いが10万円、家賃収入が10万円という感じでマンションを経営できます。

高い時に買っちゃって、そのまま持ってる人がいわゆる「バブルで不動産で失敗した人」です。金利推移と物件価格の推移はだいたい一致してます。

金利はマイナスになることはないので、「今ローンで買っておけば少なくとも損はしないでしょう」というのが一般的な考え方ではないでしょうか。現に、銀行の不動産への融資はずっと継続していますので、金融のプロの視点から判断しても、不動産は貸出先として堅実だということなのでしょう。

で、今後はどうなるのか。

ゼロ金利政策は、個人的には続行だと考えています。

理由は、長期金利を引き上げると国債（国の借金）の金利も上がることになるので、国として国際的な信用力を落としてしまうからです。最悪は財政破綻してしまいますが、そうならないように金利をゼロに近いところで抑えておく必要があるんですね。

銀行は変動金利の住宅ローンであまり稼げないので、変動より約1％高い固定金利商品をプッシュしてきますが、個人的には固定を選ぶ意味はあまりないのかなと思っています。

財政破綻して仮にハイパーインフレになれば、2,000万円で買ったマンションが20億円になる可能性だってありますし、ローンはだいたい「返済額は5年間固定」（※金利が上がった場合は返済額のうちの利息割合が増える）ですから、その間に売り切ってしまえば良いわけです。

なので、ローンを組んで持つ場合は、売りに出した際に売れる物件、つまり古い新しい関係なく人気のある「立地が良い」物件を購入することが大事なんです。

都心部のマンションをオススメしている理由のひとつです。

日本人の平均寿命って延びてますよね。

国家の財政が延命措置中の末期がん患者のような状態なので、その国に、あるいはその国が考えた年金制度に老後の収入を頼る危険は、誰が考えても感じるところです。

平均寿命は男性で79歳、女性で85歳となっています。仕事をリタイヤした後の生活は、思っているより長いものです。老後はいわば新しく始まる「第二の人生」です。

その老後にお金の心配をしないためにも、年金以外の収入源を確保することが大事です。働いて得られる労働収入から年金収入に移行するのが一般的ですが、そこに「資産収入」を加えるのです。

資産とは何か。預貯金や有価証券、不動産などです。

仮に老後に月に30万円を使うとなると、預金を切り崩すのであれば7,200万円が必要です。

■30万円×20年（60歳から80歳まで）＝7,200万円

でも、新卒で就職してから60歳の定年退職までの38年の間に7,200万円の貯金ができるかといったら、けっこうキビシイものがありますよね。

その計算でいくと月に15～16万円も貯金しないといけませんから・・・

ましてや将来の物価がどう変動しているかなんてわかりません。今100万円で買えるものが200万円出さないと買えなくなる可能性だって十分にありえます。

そうなると、コツコツ貯めるのって意外とリスク高くないですか？ｗ

不動産投資は、

■家賃収入が半永久的に入ってくる（カネとしての価値）
■不動産それ自体の価値がある（モノとしての価値）

の2面性があります。

金銭価値と物価は相対するものです。物価が上がれば貨幣価値は下がりますし、貨幣価値が上がれば物価は下がります。

株や国債を買うのも手ですが、不動産投資と同じような2面性があるでしょうか。貴金属の金に投資して家賃収入が生まれるでしょうか。

不動産投資をする意味、なんとなくわかっていただけると思います。

不動産投資用のローンは、どこの銀行や金融機関でも扱ってるわけではありません。

主に利用されるのは、

■オリックス銀行
■スルガ銀行
■関西アーバン銀行
■りそな銀行
■東京スター銀行
■シティバンク
■ジャックス
■東芝住宅ローンサービス
■ダイヤモンドアセットファイナンス
■新生プロパティ
■三井住友トラストL&F
■アプラス

といったところが主だったところでしょうか。
年収の制限とかいろいろあります。

一時期外資系が参入していた頃は年収400万円～融資可能でしたが、今は表向きは500万円以上、実際のところは年収700万円以上の上場企業勤務者or公務員or国家資格ホルダーとそれに準じる属性の人となります。

金融機関によって審査の仕方がだいぶ異なるので、詳しく知りたい人は個別に聞いてください。支店長レベルで交渉すれば規定を満たしていなくても通ったり、決算月に審査が甘くなったりします。

不動産業界自体が体質が古いので、金融機関の担当者を接待したりして便宜を図ってもらったりっていうことができちゃう世界なんですね。

まー普通そんなこと知れる機会って無いと思いますけどｗ

「不動産投資」といってもさまざまな種類があります。

■区分所有マンション（ワンルーム～ファミリー）　※区分所有は1戸ずつとほぼ同義
■区分所有店舗・事務所
■アパート
■マンション1棟
■ビル1棟
■戸建て
■倉庫
■工場
■リゾートホテル
■ビジネスホテル
■ラブホテル
■土地
■駐車場

さらに立地や規模などにより管理がラクだったり大変だったりします。もちろん収益とコストのこともしっかり把握しないといけません。税金のこともしかり。

なおかつ、自分がどれだけの時間と労力を要するのかを組み込むと、投資的価値を見やすくなります。

投資というのは「将来的に資本(生産能力)を増加させるために、現在の資本を投じる活動」のことですから、借入で始めたり売り手の企業努力により自己資金を投じずに始められる場合は、「投資」というより「経営」に近いものがあるわけなんですね。

手頃でド素人がとっかかりとして始めるには、区分所有のワンルームを立地を分散して（都内で区を分けて複数戸）持つのが最適と言って良いでしょう。

フルローンや割引で購入することで自己資金をまず使わずに済むということ。
（※ただし、大企業勤務者や公務員、一定レベル以上の国家資格保有者に限る）
（※ただし、イケメンかどうかは問わない）

家賃でローンを返すことと税金が減税される分とで、所有期間中の収支もプラマイゼロのような持ち方ができます。つまり、タダ。完済までの期間を考えると時間はかかる反面、金銭面では大変お得な持ち方です。

ただし、その時間っていうのは自分が費やしているわけではありません。それが金銭的なメリットに加えてもうひとつのメリット、手間や労力を費やさず、自分の時間を割かずに済むということです。

これは1棟の物件を購入しても、よく聞くような「30年一括保証」などの方法で丸投げすることができるということです。

一般的には購入した不動産会社が管理もやってくれます。賃料の3％程度の月額手数料を払えば、家主が行う業務を全て代行してやってくれます。

もしくは、区分所有のマンションは、駅前の不動産屋に募集図面を持っていけば、成功報酬（賃料1ヵ月）で募集してくれます。パンフレットを持っていけば図面を作ってくれる親切な不動産会社もありますが、見よう見まねでも基本的なエクセル操作ができれば自分でも作れるでしょう。

あと、先ほど触れましたが「節税」のメリットは基本的に給与所得者に恩恵があるものです。不動産の所得しかなければ「無税」までが限界ですが、給与所得がある場合は、「給与にかかる税金までくいこんで（損益通産）」減税効果がありますので、これはかなりの差があるんですね。

ハッキリ言っておいしいです＾ｑ＾

「新築と中古はどっちがいいの？」っていう疑問や議論は昔から絶えません。

「新築は買った瞬間に中古になるから割高だ」と思うなら築1年の同じようなスペックのマンションの相場価格まで値切ればいいだけなので、実は割高だという観点ではさほど問題はありません。

新築は1棟を売りさばいていかなきゃいけないので、売る側の立場からすると値引いてでも早めに完売してしまった方がいいんですよね。

新築は設備が新品なので、実費で気にするべきエアコンや給湯器の寿命がMAXのゲージからスタートするという点では有利です。

中古は設備や躯体の耐用年数が短くなっているという実費経費の点で言えば、新築より早くその負担を負う機会が訪れるでしょう。

一方で、減価償却計算を「短期間で大きく」計上できるため、サラリーマンの立場の人なんかは給与にかかる所得税の還付や住民税の減税効果がある点で有利です。

ただ、あんまり古すぎて耐用年数が残ってないとなると、節税のメリットが薄れてしまいますので、設備の耐用年数「15年」を目安に、古すぎない物件を選ぶことをおすすめします。

築5年のマンションを10年だけ所有して10年経って節税効果が薄れたら売ったり買い換えたりする、というように不動産に費やす頭と時間と労力を持って精力的に取り組むのであれば、中古が良いでしょう。

古すぎるのを買うなら、生活保護受給者を対象に貸すような明確な目的を持って、家賃5万取れる1,000万円以下のマンションを買いましょう。ある意味堅実に賃料収入を見込めます。

どれが良いかというのは、各々の立場や年齢や将来そのマンションをどうするつもりなのかという部分によって変わりますので、それぞれの長所と短所を把握して判断してくださいとしか言いようがありません。

ちなみに、営業マンはどっちかをハッキリした物言いで推してきます。その方が信頼を獲得して成約にもっていきやすいですからねぇｗ

営業マンは決まればインセンティブが多ければゼロが6個もつくようなケタでもらえますから、熱意や根性をむき出しにしますし（それをお客さんは自分に向けられたものと思って感心してる場合もあるのでおもしろいものです）、時にしつこくウザく嫌われて苦情になります。

さてさて本題に戻りますけど、入手時の取引様態も関係してきます。

■新築・・・売主物件、仲介手数料は不要、頭金・購入諸費用値引きも概ね可能
■中古・・・仲介物件、仲介手数料が必要、頭金・購入諸費用は出さないといけない

という場合が多いです。
中古の方が実費かかっちゃうんですね。

ちなみに「仲介手数料」っていうのは、「売買価格の3％＋6万円（税別）」です。
（厳密にはそれが上限、キャンペーンと称して安くしてる場合もあり）

中古の場合は銀行が査定を低く見積もりがちなので、借りたい分借りられない場合も多々あります。銀行によっては金利も新築より高く設定されたりします。

一方で、業者が中古を1棟で仕入れて再分譲している場合などは、中古の良さを活かしつつ新築のような入手も可能だったりします。

最近は、リーマンショックで事業主がつぶれてしまい、完成したにもかかわらず数年間販売されず放置されていた物件なんかもあったりしますので狙い目ですね。