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不動産投資でリア充

不動産投資は都心ワンルーム一択!その理由を書きつつ、それ以外のことも書いていきます。

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「これからの『正義』の話をしよう」

今さら・・・!?w

ではなくて、文庫版が出てたのでアマゾンでポチっとしたのが一昨日の話。

一昨年は立ち読みで済ませてしまったんですね。
1,500円くらいだったら買ったんですけど、サーセンwwww

んで、マックでキンキンに冷えたコーヒーを飲みながらパラパラっと再読。

もはや本書についての説明は不要だと思いますけど、

■幸福最大化(功利主義)
■自由の尊重(自由至上主義)
■美徳の涵養

の理念を中心に「正義」に関する問題を展開している「政治哲学」の本です。

「幸福の最大化」というのは、「効率の最大化」を前提にあらゆる決定をしようというもので、「個人の権利」は必ずしも優先されるわけではありません。言い換えると、100人が犠牲になるならば、1人の犠牲はやむをえない、もっと言ってしまえば1人を犠牲にして100人を救った方が「正義」だ、という考え方、思想です。

これを「功利主義」といいます。

第二次世界大戦では、地上戦に突入する前に原爆が投下され終戦交渉が始まりましたが、地上戦に突入していたらもっと犠牲者がたくさん出ていた(アメリカ人、日本人、さらに世界戦争の被害者全体として)であろうという観点から「原爆投下は正しい」とする考え方も、ある意味功利主義です。

義務教育では「原爆投下は悪そのものでアメリカは許さない」と教わりましたが(教諭によるバイアスもかかっていたと思いますが・・・)、もし当時の日本が戦争の終わらせ方を知らなかったのだとすると、それは肯定されるべき選択だったかもしれません。

要するに数の論理なのですが、倫理的な問題をかなり含んでいます。

例えば、学級で1人がいじめにあっていたとして、その子だけがいじめにあっているおかげで他の人が安心して学校生活を送れる、というのは、他の思想を持つ人たちにとっては倫理的にかなり問題なわけです。

何に正当性を置くか、ってことですね。

功利主義っていう言葉がなかなか飲み込めない人は、「合理的主義」みたいに思っとけばだいたい合ってますw
(「合理主義」っていう概念は別の意味で存在してますので、あくまで覚えるためにね!)

次に、「自由の尊重」についてです。

「個人の自由」を尊重する考え方で、「リバタリアニズム」や「自由至上主義」と呼ばれます。

人間の自由を第一とし、制約のない市場を支持して規制はするべきでない、という考え方、思想です。

経済や政治だけでなく、過保護(=自由を奪うこと)をよしとせず、同意の上での売春や同性愛を肯定し、税による所得の再配分を否定しています。

これは根底に「自己所有権」という概念があり、「個人の権利」が最大限尊重されます。

ちなみによく誤解されるというか難解に思われがちなのが

■「リベラリズム(リベラル)」と「リバタリアニズム(リバタリアン)」の違い

です。

響きが似てて、とてもわかりにくいですw

「リベラリズム」は経済においては共産主義や社会主義といったいわゆる左翼的な思想であり、福祉や税による再配分に重きを置いた経済的平等を目指す思想です。「個人の自由」や「政治的な自由度」を重んじる反面、「経済活動の自由」に異を唱える思想です。

誰かたくさんお金を稼ぐ人がいたら、「その稼いだお金は連綿と構築されてきた社会基盤がベースにあるおかげで稼げたお金だから、個人が稼いだお金は社会(全体)に還元してしかるべきだ!」というのがリベラリズムであり、それを唱えるのがリベラルです。

また、経済的にリベラリズムと思想が一致しつつも、政治的な面で「個ではなくコミュニティ」にベースをおくのが「コミュニタリアニズム」です。

日本に戦争責任をいまだに要求しているアカい国や、それに応じる思想もこれと一緒で、戦争の当事者を対象にしているのではなく、日本国という社会やコミュニティに対して要求をしているのです。

一方の「リバタリアニズム」(=自由至上主義)は、強制力を持つ税は私有財産権の侵害であると考え(困っている人や弱者は、助けたい人がその自発的な意思で助ければ良いという考え)、税金で福祉を行うべきではないという立場です。そういうのは寄付でいいじゃん、という考え方ですね。

つまり、小さな政府を目指す考え方で、経済政策においては自由な市場の方が政府が管理する経済よりも効率的であると判断します。

個人の自由においても、「他人の迷惑にならない範囲内で好き勝手に生きてもいいじゃん!だから干渉するな!」という解釈でおkです。そこには「自己責任」ということもセットでついてきます。だから本人の意思を無視して課される税金はけしからん!」となるわけです。

先ほどリベラリズムで触れた戦争責任についても、リバタリアニズムにおいては戦争の当事者が責任を負えばそれでいいという発想になるわけで、コミュニティを対象にするのか個人を対象にするのかというベースについては、リバラリアニズムとリベラリズムは一致します。

「個人の自由」や「政治的自由」と「経済活動の自由」をともに重んじるのがリバタリアニズムであり、この思想の持ち主を「リバタリアン」といいます。

また、「保守・右翼」と「リバタリアニズム」は、「経済の自由」を重んじる点では一致していますが、「個人の自由」や「政治的な自由」においては対立しています。

まとめると、こんな感じです。



本書では、様々な功利主義やリバタリア二ズム、リベラリズムの例を出しながらそれらを批判しています。もともとサンデルはリベラリズムを唱えたロールズを批判して有名になった政治哲学者ですしおすし。

そんで、つまるところサンデルの立場は「コミュニタリアニズム」(=共同体主義)ということのようです。人は何らかのコミュニティに属し、コミュニティと個人は切っても切り離せないものであると言っています。

この手の哲学の話は、性善説とか性悪説っていう話にも及んでとりとめなくなりそうな感じなので、ここで終わりますw

サンデルの主義主張はどうあれ(ハッキリとこれこそ絶対だ!っていう感じはなく、本人も歴然たる確証を得ていない印象がありました)、上記の図にあるさまざまな考え方をおおざっぱに理解するにはなかなか良い教科書だと思います。

ハーバード大学で最大の履修者を誇るほど人気のある政治哲学の講義というのは、コミュニタリアンである彼の思想に共感しているからではなく、単純に講義がわかりやすくおもしろいからではないでしょうか?

というか、アメリカ人って「正義」の話が単純に好きなだけかもしれませんがwww

本書はなかなかに読みやすかったです。
(この際、これを立ち読みで済ませた理由にしてしまおうw)

この本で触れている設問を自分で解いてみると、自分が何主義なのかがわかったりもしますよ(。・∀・)ノ




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ニートになりたいと思って社会に出ました

なんで不動産投資に興味を持ったかというと、学生時分に就活してる中で「マンション経営」なるものを知ったことがきっかけでした。

不動産の営業って、給料良いんですよね。

1戸売るだけで多いと100万円以上のインセンティブをもらえたりします。

節税ができる仕組みを知っておくことで、能動的にお金とつきあっていける面も大きいです。



その最終的なゴールは「ニート」です。

お金と時間はあればあるほど良いんですよ、余暇を埋めることが今の時代に生まれた意味だとさえ思ってますから。





歯医者の話

コンビニの数ほど増えた歯医者は弱肉強食の最たるもので、焼肉定食すら食えない敗者が多数存在しています。

ちょっと言いすぎました、すみませんw

でも、歯科業界って(業界っていうのかな?)、行政が“営業”の手伝いをするくらい苦しいのは事実でしょう。

私が住んでいるのは新宿区ですが、先日、都から歯科検診の通知がきました。

歯科医院によっては個別に「定期検診」という名の営業ハガキが届きます。以前埼玉の大宮に住んでいた時もきてました。

行くと、虫歯があれば治療しますが、無くても歯の洗浄だの「歯石が“たまりそう”ですので・・・」となかば言われるがままに歯科衛生士に歯を掃除され、「こことここが磨き足りないですよ~」という報告書のようなものを(勝手に)作成してくれて、そこそこのお金を請求されたりします。

はい、体験談です。

しかも、何度もあった体験談です。

また、実際に歯の治療に行くと、ひどいところだとわざと時間をかけて治療を分けている(トータルで稼いでる?)ような疑いを持たざるをえないようなこともありました。(1本の虫歯の治療に2ヶ月かけて、毎週平均3,000円くらい払って、結局終わった後もイワカンが残る状態で、担当医も私の治療が終わったタイミングで退職しました)

詰め物も1ヵ月くらいですぐ取れてしまうので別の歯科に行ってみました。

すると、同じ治療をものの数分で終わらせ、結局取れやすい箇所なんですけど、そのインフォームドコンセントがちゃんとあった上で3倍長く持ちました。

一体この差はなんなんでしょうか・・・w

歯科医師業界ってけっこうきな臭い業界なのかもしれません。自営業で医院長のパーソナリティが反映されていて、企業のように多くの目の監視が無いですから。

良い歯医者との出会いって、生きていく上でけっこう大事なんだと勉強になりました。

コンビニの数以上に増えて競争の中で自浄していけばいいのでしょうが、行政がそれを日本的な救い方をしてしまうと良くならないですよね~。



 

贈与税や相続税が3分の1になる!?

不動産投資の税金面でのうまみは、

所得税還付
住民税減税
■固定資産税の減税措置延期

だけではありません。

贈与や相続の時にも有利なんです。

つまり、贈与や相続を「受ける側」の税負担を大きく減らしてくれるということ。

下の図は、現金や有価証券を100%とした場合の「人に貸してる不動産」、とりわけ「ワンルームマンション経営」における資産評価額を表しています。

inh.jpg














順番に見ていくと、まず不動産は建物と土地に分かれます。

建物は「固定資産税評価額」をもとに、土地は「路線価」をもとに、まず不動産の評価額(課税されるもとになる金額)が計算されます。

固定資産税評価額は実際の建築費の30~80%程度、平均して約60%程度の評価となるのが一般的です。

路線価は土地の面する道路につけられた価格のことで、実勢価格の約80%程度の評価とされるのが一般的です。

そして、賃貸に出している場合、建物は「貸家」として30%程度の評価減、土地は「貸家建付け地」として20%程度評価が下がります。

評価が下がるといっても実際に取引する際の価値が下がるというわけではなく、税金計算面で優遇されていると見てください。

さらに、土地については「小規模宅地」として50%もの評価減が適用されます。

つまり、建物は約42%、土地は32%、合わせるとおよそ3分の1程度まで、税金のもとになる評価額が下がるのです。ということは、単純計算で見積もっても税金負担額が3分の1ということになり、場合によっては控除額の範囲内におさまって無税になることもあります。

無税てwwww

また、ひとつのテクニックとして、「相続時精算課税制度」を使うと、2,000万円程度のワンルームでしたら3戸分くらいまでは無税で生前贈与できます。

特に親御さんが資産家の場合は、贈与または将来相続される側が「納税のための準備金」を用意しておかないと大変なことになりますが、税金がかからない形で生前贈与されたワンルームマンション3戸(1戸から年間約100万円の賃料収益)から年間約300万円もの家賃収入を、きたる相続時のためにコツコツ貯めておけば、後々困ることがありません。

つまり、遺産相続は生前から計画的に行うことで「争族」にならずに済むのです。

相続は
■相続税対策
■納税資金対策
■“争族”対策

の3つのポイントを押さえることが大事ですが、ワンルームマンションは規模や特性などでピッタリなんですね。

これは「知る人ぞ知るテクニック」です。

不動産投資(ワンルームマンション経営)が賢い資産形成・資産防衛の手段とオススメしている理由は、こんなところにもあるんです(。・∀・)ノ




 
 

利率や利回りの感覚は、先入観を無くそう

不動産投資を行うにあたり、相続でもない限りはローンを利用する人が大半です。

そのローンを借りるにあたり、

■借入利率:3%
■借入利率:6%

どちらを選びますか?

と質問しつつ・・・

答えを出すには、これだけでは判断できません。

ちょっと回りくどいアプローチをしますが、

■借入利率3%、返済期間35年・・・500万円借りた場合の総支払利息=約308万円
■借入利率6%、返済期間10年・・・500万円借りた場合の総支払利息=約166万円

というように、同じ金額を借りた場合でも、期間によってはトータルの利息で6%の方が金融機関に持っていかれる分の金額は少ないのです。

つまり、利率によって一概に判断はできません。

人はこういう投資を考える場合、損得勘定を割と「先入観」や「感情」で判断してしまいがちです。つまり、理論武装が甘い状態で、銀行や不動産屋の営業マンに表面的な部分の説明だけで判断させられてしまう。

価格が大きい契約になればなるほど、実は判断力が鈍ってしまうのです。

なぜなら、「よくわからない」から。

次に物件の利回りについてですが、

■物件の表面利回り:4%
■物件の表面利回り:8%

どちらが良いでしょうか?

と、またまた質問しつつも、これだけで判断はできません。

■物件の表面利回り4%、価格3,000万円、家賃10万円、管理費等1万円=実質利回り3.6%
■物件の表面利回り8%、価格900万円、家賃3万円、管理費等2万円=実質利回り1.3%

という、表面利回りと実質利回りに相当な差がある場合もあるのです。

後者は特に築年数30年とかそんなレベルのマンションに多く存在します。

最後に、利率と利回りの組み合わせについて。
■借入利率6%・物件実質利回り3%・手取家賃3万円・完済までの期間が10年
■借入利率3%・物件実質利回り4%・手取家賃8万円・完済までの期間が35年

どちらが良いでしょうか?

答えは、「どちらも良い」です。

前者は毎月の持ち出しは大きいですが、その負担期間は短く、後者よりも早く家賃収入と返済の相殺を解除でき、実質的な収入源を早く確保できます。

後者は毎月の持ち出しは少ないですが、その負担期間は長く、前者よりも実質的な家賃収入を得るタイミングは遅くなるものの、前者より高額の賃料収入を確保できます。

その人の年齢によって、また持つ目的(老後収入のため等)によって、どういう物件をどういう形で持つかは異なります。また、「数字はA物件の方が良いけど立地はB物件の方が好きだからBにしよう!」みたいな、好みや趣向で選ぶ部分もあるでしょう。

また、細かいところまで言うと、設置してあるエアコンや給湯器は何年経過しているモノなのか?とか、ここの立地は海抜高度何メートルなのか?とか、、、

まぁそれはさておき、数字は実際にシミュレートしてみないとわかりませんよね。

シミュレーションしたい購入予定物件などがありましたら、個別に相談乗りますよ(。・∀・)ノ
■こちらからどうぞ http://mac.xxxxxxxx.jp/mail.html




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HN:
まこち
職業:
ネット遊牧民
趣味:
寝ること
自己紹介:
マニフレックス社の高反発マットレス「モデルEXⅡ」、「ピローグランデ」の組み合わせは神。パイル地が好きなので肌が当たる面にはタオルケットやタオルを当てて寝てます。寝具にはこだわるといいお(:3[__]


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