利回りが高い不動産投資といえば、1棟モノのアパート。
10％以上の表面利回りを売りに市場に出回っているものは多々あります。
表面利回りというのは、価格に対する「家賃収入」の回収率のことです。
でも、チョット待ってください。
■不動産の収支って、「家賃収入」だけではありませんよね？
例えば3,000万円で売りに出ていて年間300万円の家賃収入が得られる総戸数10戸のアパートがあったとします。築10年未満で状態もよく、「コレは買いだぜ！」とエイヤァ！で買ってしまったとします。
購入後、何年かは年間300万円の家賃収入が得られますが、ローンを組んでいれば返済額が、管理を委託していれば手数料が差し引かれますので、実質的な手取りは100万～150万くらいでしょうか。
仮に手取り（「手残り」と呼ぶ場合もあります）150万円だとして、10年で1,500万円のプラスです。
（※税金の減税・納税を除いて）
でもですね、アパートやマンションには「大規模修繕」というものがあるんです。劣化した設備を新しいものに交換したり、補修をするのです。これは、見た目の問題だけでなく、住んでいる人の生活に危険が及ばないように住環境を整える意味もあります。
大規模修繕のサイクルは
■築10～15年・・・外壁補修、屋根防水、シーリング打ち替え、鉄部塗装、照明器具の付け替えなど
→10戸規模で「約1,000万円」のコスト
■築20～25年・・・同上、さらに給排水設備の補修または交換、鋼製建具の補修または交換
→10戸規模で「約1,500～2,000万円」のコスト
■築30～40年・・・主要構造部・躯体以外のすべての部材が寿命に達する
→居住者は別の部屋を探したり仮住まいに住むことになる
あれ・・・！？
購入してから10年で1,500万円プラスだったのに、1回目の大規模修繕で1,000万円吹き飛ぶじゃまいか！
3,000万円のリターンが10年で500万円、1年で50万円、つまり年間実質利回りは、
■たったの「1.6％」
そして、次の大規模修繕の時期（さらに10年後）には、なんと「マイナス」になる可能性もあるわけです。
やってる意味が、実はないんですね。
しかも最初の方はプラスで回ってるものだから、だいたい使っちゃうでしょう。後々お金がかかることが判明して火の車になっちゃうんです。
この他に各戸の給湯器やエアコン、床材、壁紙、キッチン、フロ、トイレといった諸々の設備の修理・交換の費用も別途かかります。
「利回り10％」に惑わされないよう気をつけてくださいね(。・∀・)ノ
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